Contratos de locação e COVID-19: Como lidar?

Com a recente epidemia do novo coronavírus (COVID-19), após anos de recessão e pouco crescimento econômico no Brasil – quando houve – fica evidente o quanto nossa economia é frágil e sensível a interferências externas.

Neste contexto caótico, nota-se que, muito além da crise no aspecto da saúde pública, provocada pela disseminação comunitária do vírus, os efeitos da referida pandemia podem ser sentidos em todos os níveis da sociedade.

No mercado, um dos efeitos de maior impacto que se pode verificar, é a insegurança jurídica nos contratos firmados em circunstâncias normais, nesse momento de excepcionalidade, já que muitas pessoas perderam parcial ou totalmente sua fonte de rendimentos.

Em outras palavras, do dia para a noite, muitos passaram a apresentar legítimo impedimento em honrar com suas obrigações contratuais de forma pontual. O inadimplemento, seja parcial, seja total, decorre da incerteza em relação ao futuro, sendo que a falta de recursos pode colocar em risco a própria subsistência do indivíduo.

Assim, uma loja que deixa de auferir rendimentos de maneira normal, pois suas vendas minguaram até quase deixarem de existir, em razão do isolamento social, eventualmente deixará de pagar seus fornecedores. Este, por sua vez, deixa de honrar com suas próprias obrigações, podendo se ver forçado a demitir uma parcela significativa de seus funcionários, que deixarão de consumir produtos de lojas, e por assim adiante. Tal efeito em cascata acaba proporcionando o cenário progressivo de afetação pela crise, que no final será sensível a todos, indiscriminadamente.

Posto isto, em circunstâncias de crise generalizada, o inadimplemento e as rescisões de contratos potencializam os seus efeitos, enquanto a renegociação dos termos inicialmente contratados pode evitar o inadimplemento e o término da relação jurídica.

No que tange aos contratos de locação, ocorre o mesmo, principalmente nas locações não residenciais, onde as empresas dependem de seus rendimentos mensais para honrar com os pagamentos dos aluguéis.

Após anos de recessão econômica, poucas são as empresas que possuem reservas para cumprir com seus pagamentos nos moldes originalmente firmados, se vendo obrigadas a definir prioridades em relação às obrigações contratuais. Nesse contexto, o aluguel muitas vezes deixa de ser priorizado, na tentativa de manter a operação da empresa.

Na locação residencial, por sua natureza, seus efeitos serão postergados na medida do possível. No entanto, chegará um momento em que os inquilinos também vão ter dificuldades em honrar com os pagamentos em dia.

Esta modalidade de locação, comumente envolve proprietários de imóveis, pessoas físicas, que dependem da renda dos aluguéis de alguns poucos imóveis para sobreviver, o que provoca instintivamente uma resistência em renegociar os termos da contratação.

Superadas essas considerações sobre as relações de locação, responderemos algumas questões que surgem neste contexto, sob o ponto de vista jurídico:

A quarentena e a crise causada pelo novo coronavírus justifica o não pagamento do aluguel?

Muitas são as teses que podem levar as pessoas a pensar que, diante da verificação do contexto de crise, assim como no cenário atual, podem simplesmente parar de pagar o aluguel, deixando-os em atraso, com destaque à teoria da ocorrência de “força maior” que impossibilite o pagamento, e a teoria da “onerosidade excessiva”.

Entende-se a teoria da Onerosidade Excessiva como a ocorrência de fato que cause um desequilíbrio no contrato de maneira objetiva (desbalanço do sinalagma contratual). Ou seja, em análise aos termos do contrato, verifica-se se a ocorrência de fator externo deixe o contrato demasiadamente custoso para uma das partes e excessivamente vantajoso para a outra.

Já a teoria da força maior, se refere à impossibilidade do pagamento, nos termos contratados, diante da ocorrência de fato imprevisível e incontrolável.

No entanto, o inadimplemento deve ser evitado, já que muitas vezes pode causar, além do acúmulo de dívidas sem controle, uma indisposição com a outra parte em um momento que a comunicação e a cooperação são fundamentais para ambos os lados.

O contexto permite que eu entre com uma ação revisional do aluguel?

Sim. A crise gerada pelo novo coronavírus e seus efeitos colaterais podem ser justificativas para a discussão judicial sobre eventual alteração no valor do aluguel.

No entanto, tal caminho, além de ser muito custoso, inclusive pela necessidade de contratação de advogados e pagamento de custas judiciais, também é bastante desvantajoso se considerado o tempo de duração de um processo judicial., Não raramente, o pedido feito no começo do processo pode já não ser útil ao fim e ambas as partes terminarem insatisfeitas com a resolução do problema.

O processo judicial, como meio de solução heterocompositiva, é pouco eficiente para as partes chegarem à um denominador comum satisfatório. Por sua vez, a negociação permite que as partes exponham suas pretensões e argumentos, e cheguem, consensualmente, à uma solução satisfatória.

O não pagamento do inquilino pode gerar o direito de cobrança e despejo pelo Locador?

Sim. O inadimplemento do pagamento dos aluguéis pode justificar os pedidos de cobrança e despejo em ações judiciais, afinal, se contratado, pode e deve ser exigido.

Um dos princípios norteadores do Direito Privado, desde a era romana, o renomado brocardo pacta sunt servanda (o pacto deve ser cumprido) é a base das relações jurídicas e deve ser respeitado em prol da segurança jurídica dos contratos.

No entanto, verificado o contexto, o juiz pode entender, por exemplo, pela ocorrência de força maior que impossibilitou o pagamento e decidir de maneira excepcional pela inexigibilidade do valor total, ou pela readequação da quantia devida, com a manutenção da locação, prestigiando a preservação mercado.

Mas e então, o que pode ser feito?

Neste cenário, entendemos que o mais importante é iniciar uma comunicação direta e transparente entre Locadores e Locatários. Ambos, via de regra, possuem motivos para tentar manter a relação na medida do possível, fazendo concessões e empregando esforços para tanto.

Vale lembrar que o imóvel, quando desocupado, deixa de ser uma fonte de renda e passa a ser uma fonte de custos fixos, como IPTU, condomínio e gastos com manutenção, e com a crise generalizada, a procura por imóveis cai bastante. Inclusive, em contato com algumas imobiliárias, fomos informados de que as visitas para novas locações estão, como regra, suspensas durante o período de quarentena.

A negociação cooperativa é o meio mais adequado para tanto. A alternativa em questão prioriza a resolução em que ambas as partes saiam satisfeitas e com suas pretensões minimamente atendidas, reduzindo o sentimento de injustiça.

Na negociação cooperativa, ambas as partes se comprometem a apresentar suas possibilidade e limites, junto de seus interesses, para que consigam chegar à uma solução possível e interessante.

Neste contexto, algumas possibilidades são facilmente apresentadas como caminhos para a manutenção da locação.

A mais direta e comum seria a negociação de uma redução do valor do aluguel, ainda que de forma temporária, até que a normalidade seja reestabelecida.

Muitos têm preferido a negociação pela suspensão, mesmo que parcial, do aluguel durante os meses mais difíceis no combate a epidemia, com a retomada futura do valor integral. O débito constituído, referente aos aluguéis dos meses em que a exigibilidade da obrigação estava suspensa, poderia ser parcelado nos meses subsequentes, “diluindo” o prejuízo.

Verificamos casos, também, em que houve consenso para uma forma híbrida com suspensão e descontos aplicados ao mesmo tempo.

O Governo pode interferir neste momento?

Sim. É função do Estado interferir no mercado nestes momentos excepcionais na tentativa de mitigar a insegurança jurídica causada pela crise.

Nesse sentido, vale destacar que muitos países que estão com seus mercados internos fortemente abalados pelos reflexos econômicos causados pelo COVID-19, publicaram leis regulando, de forma excepcional, as relações de locação. Um exemplo é o governo francês, que suspendeu a cobrança de aluguéis pelo prazo de 45 dias.

No Brasil, ainda não houve um posicionamento oficial do governo quanto a esta questão. No entanto, há o Projeto de Lei nº 1179/2020, a ser votado no plenário do Senado Federal, com previsões para suspender, total ou parcialmente, a cobrança de alugueis com vencimento entre 20 de março e 30 de outubro de 2020, para os indivíduos que, comprovadamente, tiverem seus rendimentos afetados pelo isolamento social.

Nos termos da proposta, os aluguéis não pagos durante o período serão quitados de forma parcelada, a partir de 30 de outubro. Com a retomada da normalidade, as prestações que vencerem, a partir de novembro de 2020, serão acrescidas em até 20% do valor original, de forma a compensar o período e que a obrigação esteve suspensa, até a integral quitação do débito constituído. ; Outro ponto do Projeto de Lei que merece destaque, é a impossibilidade temporária do despejo em sede liminar, no termos do artigo 59, da Lei do Inquilinato.

Enfim, conclui-se que cada caso merece atenção e interesse em ser solucionado da forma benéfica para todos, mantendo-se o equilíbrio da relação contratual. Tudo pode ser apresentado para consideração dos envolvidos e utilizado para fundamentar uma solução conjunta.

Há de se destacar que a presença de um advogado é muito útil neste momento, podendo indicar caminhos e soluções juridicamente viáveis, além de possibilitar a validação de alternativas sugeridas pelos envolvidos. A cooperação entre todos é fundamental para superarmos este contexto sem grandes baixas.